ภาพรวมทั่วไป
ชื่อกอง : LHSC หรือ LH Shopping Centers Leasehold Real Estate Investment Trust
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช้อปปิ้ง เซ็นเตอร์
(โครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21)
สำหรับกองทรัสต์ LHSC นี้จะเป็นเงินลงทุนในสิทธิการเช่าด้วยเงินลงทุนทั้งหมดคือไม่เกิน 6,227 ล้านบาทครับ แบ่งเป็นเงินทุน (ที่พวกเราจะต้องรวมเงินกันเช่า) อยู่ที่ประมาณไม่เกิน 5,027 ล้านบาท และเงินกู้ไม่เกิน 1,200 ล้านบาท หลายท่านอาจจะสงสัยว่า REIT นี้มีการกู้เงินด้วยมันเป็นอย่างไรกันแน่ ไม่ต้องคิดมากครับ เดี๋ยวผมมีคำตอบให้ในช่วงท้ายๆ
โดยสิทธิการเช่าของกองทรัสต์ LHSC นั้นจะรวมเอา อาคารศูนย์การค้า เทอร์มินอล 21 (ตัวอาคาร 8 ชั้น และใต้ดิน 2 ชั้น) ลานจอดรถของศูนย์การค้า และส่วนของอาคารศูนย์การค้าที่เป็นระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ รวมกันประมาณ 97,905 ตารางเมตร (เรียกได้ว่าเป็นพื้นที่ทั้งหมดของศูนย์การค้า เทอร์มินอล 21 นั้นเองครับ) รวมถึงสังหาริมทรัพย์ เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องมือ อุปกรณ์ตกแต่งอื่นๆ อีกด้วย เรียกได้ว่าเรามีสิทธิในการเก็บค่าเช่าของร้านค้าทั้งหมด
ส่วนอายุการเช่าอาคารนั้นจะอยู่ที่ 26 ปีครับ ซึ่งผมมองว่านานพอให้เก็บกินค่าเช่าพอสมควรเลยทีเดียวโดยที่ไม่ต้องกังวลว่าลงทุนไปจะไม่คุ้มค่า แต่เราคงดูแค่นี้ไม่ได้ครับ เรามาดูกันต่อว่ามีอะไรที่เป็นจุดเด่นของโครงการนี้กัน
จุดเด่น
1. เป็นกองทรัสต์กองแรกที่ลงทุนในศูนย์การค้าช้อปปิ้งสตรีทของกรุงเทพฯ
2. เป็นจุดเชื่อมของ BTS และ MRT และมีทางเข้าโดยตรง
3. เป็นจุดที่มีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน คอนโดฯ มหาวิทยาลัยและศูนย์ประชุมนานาชาติอยู่ใกล้ ๆ
4. มีอาคารที่มีการออกแบบไว้อย่างดี (สังเกตบันไดเลื่อน ออกแบบมาให้ทุกคนเดินไปได้ทุกชั้นอย่างง่ายดาย เพื่อให้สาวๆ ช้อปได้อย่างเต็มที่นั่นเอง !!!)
5. อัตราการเช่าอยู่ที่สูงถึง 98 % (ข้อมูล ณ 30 มิ.ย. 2557)
6. มีการปรับขึ้นค่าเช่าอยู่เรื่อยๆ ตามอายุสัญญา
7. ศูนย์อาหารราคาย่อมเยา (เป็นจุดดึงคนเข้ามาเดินในร้านค้าต่าง ๆ)
สรุปในเรื่องของจุดเด่น
ในอดีตผมเองก็เคยเข้าอบรมคอร์ส ด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาบ้าง และอาจารย์ที่สอนได้ให้เคล็ดลับมา 3 ข้อครับ คือ 1.ทำเล 2.ทำเล และ 3.ทำเล ครับ (เสียไปหลายหมื่นได้มาคำเดียว) ถึงจะดูเป็นเรื่องตลก แต่เป็นเรื่องจริงและสำคัญมากที่สุดในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เลยนะครับ และผมเชื่อว่าจุดเด่นเรื่องทำเลนี่แหละครับ ที่จะทำให้ความเสี่ยงต่างๆ ของโครงการนี้ดูแล้วไม่น่าจะมีผลอะไรต่อการรับรู้รายได้จากการเช่าครับ เดี๋ยวเรามาดูกันต่อครับ ว่ามีอะไรที่นักลงทุนต้องรู้เพิ่มเติมก่อนลงทุนในโครงการนี้
โครงสร้างของรายได้
1. รายได้จากค่าเช่าของห้องเช่าประเภท Shop และ Mini Shop มีสัดส่วนมากที่สุดครับ
2. ส่วนอื่นๆ มาจากค่าเช่าพื้นที่ไว้จัด Promotion หรือ Promote สินค้า (พื้นที่จัดงาน) บางครั้งอาจจะมีร้านมาเปิดขายของเล็กๆ น้อยๆ ในส่วนนี้ด้วยครับ เรียกได้ว่าเป็นพื้นที่สำคัญเลยละครับที่จะดึงดูดคนเข้ามา
3. ส่วนอัตราการขึ้นค่าเช่านั้นจะทำทุกๆ ปีครับ และสามารถแบ่งเป็น 3 แบบครับ คือ ผู้เช่ารายปี ผู้เช่าที่มีอายุสัญญา 3 ปี และผู้เช่ารายใหญ่ที่มีสัญญาประมาณ 10 ปีขึ้นไปครับ แต่รายได้ที่รับรู้อาจจะมีเหลื่อมกันได้ครับ แต่แนวโน้มก็มีการเติบโตของรายได้อยู่ที่ประมาณ 6.6 % ต่อปีครับ
4. กองทรัสต์ LHSC นี้จะจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่าปีละ 2 ครั้งครับ โดยจ่ายไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว
แผนภูมิอัตราค่าเช่าเฉลี่ย
ส่วนการกู้ยืมนั้น ดูเหมือนจะเป็นความเสี่ยง แต่ถ้ามองดีๆ การกู้ยืมนี่แหละครับ ที่เป็นโอกาสในการทำผลตอบแทนที่สูงขึ้นครับ หลายท่านอาจจะงง ผมจะอธิบายอย่างนี้ครับ เหมือนกับว่าเราไม่ต้องลงเงินไป 100 บาท เพื่อที่จะซื้อของ แต่เราจะลงทุนเพียง 80 บาทเท่านั้น และกู้เงินมา 20 บาทครับ จากนั้นเมื่อเราเอาของ 100 บาทไปขายได้ในราคา 120 บาทได้กำไรมา 20 บาท แต่ต้นทุนเรามีเพียง 80 บาท จะเห็นได้ว่าแทนที่จะได้กำไร 20 % กำไรที่ได้ทั้งหมดเพิ่มเป็น 25 % ทันทีครับ
หลายท่านอาจจะถามต่อว่า อ้าวกู้เงินมา ก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยสิ ถูกต้องครับ แต่ว่าดอกเบี้ยที่ได้นั้นเป็นดอกเบี้ยที่ค่อนข้างตํ่า เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่กู้ได้ก็จะเป็นอัตราดอกเบี้ยการกู้ของลูกค้าชั้นดี ซึ่งคิดแล้วกำไรที่ได้หักดอกเบี้ยแล้วน่าจะมากกว่า 20% อยู่ดีครับ และถ้าผ่านจุด 13 ปีไปได้ (กองทรัสต์ LHSC จ่ายหนี้ที่กู้มาหมด) คุณจะได้ผลตอบแทนที่เรียกได้ว่าน่าสนใจทีเดียวครับ เนื่องจากหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยได้หมดลงแล้ว ผลกำไรก็จะมากขึ้นครับ
ความเสี่ยง
แต่ผมว่าความเสี่ยงเหล่านี้ ผู้บริหารกองทรัสต์ LHSC ได้ทำการประเมิน และมีมาตรการป้องกันความเสี่ยงไว้ได้ดีแล้ว ที่สำคัญอีกอย่างครับ ถ้าเราสังเกตดีๆ นะครับ ในช่วงเศรษฐกิจไม่ดี คนเดินห้างอาจจะน้อยลง แต่ก็ไม่ได้ลดลงมาก ที่สำคัญร้านที่อยู่ในโครงการเป็นร้านค้าที่ดึงดูดคนได้ และมีศูนย์อาหารที่ขายอาหารราคาถูกอยู่ด้วย แถมอยู่ในทำเลที่ดีมาก ผมเชื่อว่าแม้เศรษฐกิจไม่ดี ก็จะมีคนมาเดินในโครงการนี้อยู่ดีครับ แต่ทั้งนี้ความเสี่ยงอื่น ๆ เราก็ต้องระมัดระวังด้วยนะครับ ถ้าสงสัยก็สามารถสอบถามไปยังเจ้าหน้าที่ของโครงการ LHSC ได้เลยครับ
ภาษีที่เกี่ยวข้อง
หลายท่านคงจะได้ยินเรื่องภาษีที่ดินมา เออ นั่นสิ แล้วเรื่องนี้จะมีเป็นความเสี่ยงต่อกอง REIT นี้หรือไม่ ? หลังจากที่ผมได้สอบถามเรื่องนี้กับทางผู้บริหารกองทรัสต์ LHSC ทางผู้บริหารก็ได้บอกว่า ภาษีที่ดินเจ้าของที่ดินจะเป็นคนจ่ายเอง และหากมีการเก็บภาษีที่ดินขึ้นมาจริงๆ เจ้าของที่ดินก็ไม่ได้เรียกเก็บค่าเช่าของที่ดินเพิ่มเติมแต่อย่างใดครับ ดังนั้นผมว่าความเสี่ยงเรื่องของภาษีที่ดินคงไม่มีครับ
**** พี่เม่า ขอสรุป นะจ๊ะ
จากบทความด้านบนที่เรียบเรียงจาก www.aommoney.com/docternut ต้องบอกว่ากองทรัสต์ LHSC นี้แลดูเป็นกอง REIT ที่น่าสนใจกองนึงเลย เพราะว่าสิ่งสำคัญที่สุดในการลงทุนอสังหาฯ นั้นก็คือ ทำเลที่เหมาะสม และกองทรัสต์ LHSC นี้ก็ถือว่ามีจุดเด่นในเรื่องของ ทำเลที่ดีเยี่ยม แต่ในการเลือกกอง REIT นั้นต้องเข้าใจสินทรัพย์อย่างลึกซึ้งเข้าใจว่าสินทรัพย์ที่เราจะลงทุนนั้นเป็นธุรกิจแบบไหน แน่นอนว่าผู้ลงทุนเองก็ควรที่จะไปเห็นถึงสถานที่จริง เพื่อให้มั่นใจว่าการลงทุนนั้นจะมีโอกาสผิดพลาดน้อยที่สุด แต่ไปดูสถานที่จริงแล้วต้องระวังนิดนึง อย่าเผลอไปช้อปจนหมดตัว ไม่เหลือเงินลงทุนนะจ๊ะ ^^
ส่วนแนวทางการแก้ไขเรื่องของความเสี่ยงอีกทางก็คือ เวลาเราลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์นั้น ก็ควรที่จะกระจายความเสี่ยงไปยังกองอื่น ๆ ด้วยประมาณ 3-4 กองที่แตกต่างกันในรูปแบบของธุรกิจที่ทำเช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน อาคารโรงงาน หรือคลังสินค้าให้เช่า และอาคารศูนย์การค้าฯ ซึ่งแน่นอนว่าถ้าจะเลือกกองทรัสต์ LHSC เพื่อจัดพอร์ตลงทุนในด้านอาคารศูนย์การค้าฯ แล้วละก็ พี่เม่าคิดว่าเป็นกองที่น่าสนใจมากเลยทีเดียวจ๊ะ (เพราะตอนนี้มีแค่กองนี้เป็นกองแรก หุหุ)
ขอให้ทุกท่านโชคการลงทุนกับกอง REIT นะจ๊ะ ^_^
รายละเอียดเพิ่มเติมสอบถามได้ที่ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด โทร. 02-286-3484 หรือ lhsc-reit.com
การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจลงทุน
บทความนี้เป็นบทความ Advertorial
