เมื่อไม่นานมานี้ระหว่างที่พี่เม่าท่องเนตเพลินๆ ก็เห็นกระทู้นึงที่กำลังแชร์กันอยู่ในโลกออนไลน์ โดยเจ้าของกระทู้ไปเห็นโฆษณาคอนโดแห่งหนึ่งในยูทูป ภาพฉายไปที่นิสิตนักศึกษากำลังซ้อมลีด ช้อปปิ้ง ใช้ชีวิตชิคๆ ตามแบบฉบับคนเมือง เจ้าของกระทู้ก็สงสัยว่า

มันมีอยู่จริงๆ หรือ พ่อแม่ที่ลงทุน 7 ล้านเพื่อซื้อคอนโดกลางกรุง ให้ลูกอยู่ซ้อมลีดสวยๆ ?

ซึ่งคำตอบในกระทู้ก็ถือว่าเบิกเนตรมาก เพราะ มีอยู่จริง และเยอะอย่างไม่น่าเชื่อด้วย โดยได้รับการคอนเฟิร์มจากหลายคอมเม้นท์

ในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ คอนโด ตารางเมตรละ 2 แสนกว่าๆ อาจจะถือว่าแพงมากในมุมมองของคนทั่วไป แต่ จากสถิติปีที่ผ่านมา คอนโดที่ราคาขายมากกว่า 2 แสนต่อ ตร.ม. กลับทำยอดขายได้ดี ในขณะที่คอนโดที่ราคาต่ำกว่า 1 แสนต่อ ตร.ม. เหลือยูนิตบาน ซึ่งคอนโดราคาสูงขนาดนี้คงไม่ค่อยมีคนลงทุนกว้านซื้อเพื่อเก็งกำไรใบจองต่อซักเท่าไหร่ แปลว่าผู้ประกอบการเล็งเห็นถึง”ดีมานด์ที่แท้จริง” จึงกล้าขาย คำถามคือ

กลุ่มเป้าหมายเป็นใคร? แล้วเค้าคิดอะไรอยู่ถึงซื้อ ?

ซึ่งจากการไปศึกษาหาข้อมูลมา พบว่าคอนโดที่กล้าเรียกราคาได้ ประเด็นหลักเลยคือ “ทำเล” ต้องดี

คอนโดที่ถูกอ้างอิงถึงในกระทู้นั้นที่เริ่มต้น 7 ล้าน คือ The Line ราชเทวี หลายท่านคงเคยผ่านตา The Line คอนโดแบรนด์ใหม่ของแสนสิริที่ร่วมกับ BTS ที่เพิ่งเปิดตัวที่จตุจักร-หมอชิต และ สุขุมวิท 71 ไปยังไม่ถึงปี ซึ่งได้รับกระแสตอบรับดีเฟร่อๆ เพราะขายหมดตั้งแต่วันแรกที่เปิด Pre-sale แต่ The Line ทั้งสอง ราคาเปิดตัวยัง ไม่แรงเท่า The Line ราชเทวี ตัวใหม่นี้

ทำไมแสนสิริถึงกล้าใช้แบรนด์ The Line ที่กำลังฮอตสุดๆ มาทำตลาดในทำเลนี้ และกล้าตั้งราคาขนาดนี้ ? เราลองมาดูกัน

1. ย่านราชเทวี ราคาบ้านแถวนั้นซื้อขายกันตารางวาละล้านนะจ๊ะ

2. ทำเลยตรงนั้นสามารถ “เดินเท้า” ไปสยามพารากอนได้ โดยเดินเข้าซอยกรุงเทพการบัญชี ผ่านวังสระปทุมและโรงแรมสยามเคมปินสกี้ ระยะเพียงหนึ่งเหนื่อย 800 เมตร เป็นเส้นทางเดินสบายๆ และความปลอดภัยสูง

3. ใกล้ศูนย์กลางการศึกษา ทั้งจุฬาฯ เตรียมอุดม สาธิตจุฬาฯ สาธิตปทุมวัน และสถาบันกวดวิชาต่างๆ

4. The Line เป็นแบรนด์ที่แสนสิริร่วมกับ BTS ดังนั้นจึงห่างจาก BTS ราชเทวีแค่ 220 เมตร และมีแพลนจะสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตลิ่งชัน-มีนบุรี กำหนดเสร็จปี 2020 ซึ่งมีจุดเชื่อมต่อที่ BTS ราชเทวี และสถานีของรถไฟฟ้าสายสีส้มก็อยู่ใกล้กับตัวโครงการด้วย

5. ข้อนี้ทำให้ทำเลราชเทวีดู “พิเศษ” กว่าทำเลอื่นๆ คือวิวจากตัวคอนโดสามารถมองเห็นความร่มรื่นของวังสระปทุม สยามพารากอน และ โรงแรมสยามเคมปินสกี้ ได้ (แต่อาจจะต้องเลือกชั้นสูงๆหน่อยนะ)

จากเหตุผลด้านทำเลข้างต้น ก็สามารถระบุกลุ่มเป้าหมายที่จะซื้อคอนโดได้ไม่ยาก

กลุ่มแรกคือ พ่อแม่ที่มีลูกเรียนจุฬาฯ ถ้าถามว่ากำลังซื้อตรงนี้มีอยู่จริงไหม ก็ต้องตอบว่ามีอยู่จริง จากประสบการณ์สมัยที่พี่เม่าเคยเรียนอยู่ (สัก 10 กว่าปีก่อน นานไปมั้ย) ถึงจุฬาฯ จะเป็นมหาลัยของรัฐ แต่เพื่อนก็มีฐานะหลากหลายนะ ตั้งแต่เด็กนักเรียนทุน ลูกพนักงานกินเงินเดือน ไปจนถึงทายาทบริษัทมหาชน ซึ่งอย่างที่รู้ๆ กันว่าคนเป็นพ่อเป็นแม่ย่อมอยากให้สิ่งที่ดีที่สุดกับลูก สำหรับพ่อแม่ที่มีเงิน มักมีโมเดลซื้อคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยให้ลูกอยู่ จะได้ไม่ต้องเดินทางไปกลับไกลๆ หรือไปเช่าหอพัก/บ้าน เนื่องจากคอนโดมีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี อีกทั้งลูกวัยรุ่นยังชอบคอนโดมากกว่าเพราะดูเก๋ชิค ข้อดีคือมีเวลาเหลือจากการเดินทางมาอ่านหนังสือ หรือทำกิจกรรมได้มากขึ้น เมื่อเรียนจบก็ยังสามารถขายต่อหรือปล่อยเช่าได้ กรณีเลวร้ายสุดๆ คือขายต่อได้ราคาเท่าเดิม ก็ยังถือว่าไม่ขาดทุน เพราะมีกำไรจากการอยู่ฟรี 4 ปี (หรือบางคนอาจจะชอบมากจนอยู่ถึง 8 ปี เหอๆ) และการขายต่อหรือปล่อยเช่าก็ค่อนข้างมีสภาพคล่อง เนื่องจากมีนักเรียนนักศึกษาหมุนเวียนเข้าๆ ออกๆ ทุกปี

กลุ่มที่สองคือ นักธุรกิจ หรือคนทำงานที่มีรายได้สูง ซึ่งคนพวกนี้เวลาเป็นเงินเป็นทอง การไปนั่งหายใจทิ้งบนท้องถนนที่การจราจรติดขัดแบบไร้เหตุผลในกรุงเทพฯ วันละหลายๆ ชั่วโมง สูญเสียโอกาสทางการทำเงินไปไม่รู้เท่าไหร่ การอยู่คอนโดใจกลางเมืองจึงตอบโจทย์ เนื่องจากทำเลอยู่ใกล้ CBD ใกล้ทางด่วน ใกล้การคมนาคมต่างๆ เชื่อมต่อทุกโซนสำคัญในกรุงเทพฯ

กลุ่มที่สามคือ ต่างชาติที่ทำธุรกิจในไทย เนื่องจากต่างชาติไม่สามารถซื้อบ้านได้ แต่สามารถซื้อคอนโดได้ และ The Line สองโครงการก่อนหน้านั้นก็สามารถทำตลาดต่างชาติรวมกันได้ถึง 30% โดยเฉพาะฮ่องกง หรือ สิงคโปร์ ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเขาสูงกว่าบ้านเรามาก (บนเกาะฮ่องกง ห้องธรรมด๊าธรรมดาไม่ได้หรูหราอะไร ขนาด 400 ตร.ฟุต หรือประมาณ 30 กว่าตร.ม. ราคา 40 กว่าล้านบาทแน่ะ ><’ เทียบกันแล้วคอนโดในไทยถือว่าถูกไปเลย)

ในแง่ของประเด็นการเพิ่มมูลค่าจากการลงทุน ในคอนโดพรีเมียม หลายคนอาจจะจินตนาการไม่ออกว่าราคามาขนาดนี้แล้วจะยังทำกำไรได้อีกหรือ ขอยกตัวอย่างโครงการ PYNE by Sansiri เปิดตัวที่ราคา 140,000 บาท/ตร.ม. ในปี 2553 สมัยนั้นก็ว่าแพงแล้วนะ แต่ปัจจุบันขายกันอยู่ที่ 260,000 บาท/ตร.ม. ราคาสูงขึ้นอย่างน่าอิจฉาเลยทีเดียว เปรียบได้กับหุ้นที่พื้นฐานดีมีสตอรี่ มักจะทำ Higher High อยู่เสมอ คือที่คิดว่าราคาสูงแล้ว ก็ยังสูงต่อไปได้อีก คอนโดก็เช่นกัน หากอยู่ในทำเลที่ดี มีศักยภาพ โดยผู้ประกอบการที่น่าเชื่อถือ ก็สามารถทำ Higher High ได้ เพราะไม่ว่าในเศรษฐกิจแบบไหน ที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ดีมานด์ที่แท้จริงยังคงมีอยู่ตลอด อยู่ที่ว่าเราจะลงทุนถูกจุดหรือไม่นั่นเอง

ข้อมูลเพิ่มเติมของคอนโดที่นำมาอ้างอิงในบทความนี้จ้ะ
http://www.sansiri.com/condominium/theline_ratchathewi/th/

คอนโดเริ่มต้น 7 ล้าน กลุ่มเป้าหมายคือใคร ?

คอนโดเริ่มต้น 7 ล้าน กลุ่มเป้าหมายคือใคร ?